Quy định về mua bán nhà ở/Hợp đồng mua bán nhà ở

2018-07-22 10:10:35 GMT+7

Mua bán nhà ở là một giao dịch dân sự phổ biến, nhưng quan trọng, vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn. Việc nắm rõ những quy định của pháp luật về vấn đề này là rất cần thiết, giúp an toàn và bảo đảm quyền lợi hợp pháp khi mua, bán nhà.

Ls. Trần Hồng Phong giới thiệu

* Cơ sở pháp lý/Văn bản luật:

- Luật nhà ở (2014).
- Luật đất đai (2013).
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
- Thông tư 19/2016/TT-BXD.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP (về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà & quyền sử dụng đất)

I. QUY ĐỊNH CHUNG 

Giao dịch về nhà ở bao gồm nhiều loại (hình thức), như mua bán, cho thuê, tặng cho, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ... Trong bài viết này, chúng tôi giới thiệu về giao dịch mua bán nhà ở. 

1. Điều kiện của nhà ở (căn nhà) tham gia giao dịch (mua bán)

Theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014, nhà ở (căn nhà) tham gia giao dịch mua bán nhà ở phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

>>  Hiểu đơn giản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất - do Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Còn gọi là "sổ hồng".

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

Ví dụ: Ông A có căn nhà số XXX, đang bị ông B kiện ra Tòa vì xây lấn sang đất của ông B. Như vậy, căn nhà của ông A đang thuộc dạng có "tranh chấp". Trong giai đoạn Tòa chưa giải quyết xong vụ án, ông A không được quyền bán căn nhà này. 

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

* Các trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận về nhà ở:

a) Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội.

2. Điều kiện của các bên tham gia mua bán nhà ở

Điều 119 Luật nhà ở (2014) quy định các bên tham gia mua bán nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

* Bên bán nhà ở phải có điều kiện sau:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch bán nhà theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch bán nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

*  Bên mua nhà ở:

i) Nếu bên mua là cá nhân thì phải có điều kiện sau: có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

ii) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

iii) Nếu bên mua nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;

3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Điều 12 Luật nhà ở (2014) quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:

1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

II. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở & NỘI DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.  Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch mua bán nhà ở


Tại Điều 120 Luật nhà ở (2014) quy định trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch mua bán nhà ở như sau:

Bước 1. Ký Hợp đồng mua bán nhà 

- Các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở phải có các nội dung cơ bản - quy định tại Điều 121 Luật nhà ở. (Xem bên dưới).

- Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực.  Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng; Văn phòng công chứng); việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Bước 2. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà 

- Sau khi ký Hợp đồng mua bán nhà, sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng). Hai bên mua bán có quyền thỏa thuận để một bên (bên mua hoặc bên bán) có trách nhiệm thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; 

Ví dụ: Ông A bán căn nhà số XXX thuộc quyền sở hữu của mình cho ông B. Trong Hợp đồng mua bán nhà, hai bên thỏa thuận bên mua (ông B) sẽ là người nộp hồ sơ, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, sang tên qua ông B. Tương ứng với thỏa thuận này, hai bên đồng thời thỏa thuận việc ông A giao bản chính giấy tờ nhà cho ông B (để ông B đi nộp).

- Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Lưu ý:

- Khi mua bán nhà các bên phải đóng các loại thuế, phí liên quan theo quy định (có thể thỏa thuận bên nào đóng thuế). 

- Các bên cũng cần có các giấy tờ sau: CMND hoặc Căn cước; Hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

- Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà chúng tôi sẽ giới thiệu trong bài viết khác. 

2. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở

Điều 121 Luật nhà ở (2014) quy định Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của các bên (bên mua và bên bán)

2. Đặc điểm của nhà ở mua bán và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Ghi chú: Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá mua bán nhà ở; trường hợp mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở (nếu là mua xây mới); 

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên. Nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Giải thích thêm:

- Trên đây là những nội dung cơ bản, cần thiết, để xác lập một giao dịch mua bán nhà hoàn chỉnh, khả thi. Ngoài những nội dung trên, các bên có thể thỏa thuận những vấn đề khác có liên quan. Chẳng hạn như: việc phạt vi phạm hợp đồng, việc chủ nhà cũ có trách nhiệm hỗ trợ chủ nhà mới làm thủ tục đổi tên các hợp đồng dịch vụ điện, nước ...vv. 

- Thông thường, tại Phòng công chứng đã luôn có sẵn mẫu hợp đồng mua bán nhà. Các bên chỉ cần cung cấp thông tin, nội dung mà mình đã thỏa thuận, để nhân viên phòng công chứng nhập vào máy và in ra. Tuy nhiên dù là trường hợp nào, thì các bên cần phải xem xét thật kỹ từng điều khoản của hợp đồng, phải bảo đảm hiểu rõ và chính xác từng câu, chữ trước khi ký.


5. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

Điều 122 Luật nhà ở (2014) quy định như sau:

- Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

III. MỘT SỐ LƯU Ý TRONG MUA BÁN NHÀ Ở 

1. Giao dịch mua bán nhà ở 


1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà ở phải có các nội dung theo quy định. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua (theo quy định của Chính phủ).

2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.

2. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó.

2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

3. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Mua bán nhà ở đang cho thuê

Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
 
Cẩm nang pháp luật Ecolaw do luật sư của Công ty luật Ecolaw biên soạn, có ý nghĩa và chỉ nên sử dụng như tài liệu tham khảo. Ecolaw không chịu trách nhiệm trong trường hợp quí vị sử dụng vào các mục đích khác.
 
CÔNG TY LUẬT ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI
23 Lê Lư, P. Phú Thọ Hoà, Q. Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh 
Email: ecolaw1@ecolaw.vn - website: 
www.ecolaw.vn
CÔNG TY LUẬT ECOLAW
Trụ sở: 23 Lê Lư, P. Phú Thọ Hoà, Q. Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh
Website: www.ecolaw.vn - Email: ecolaw1@ecolaw.vn