Ủy quyền quản lý nhà ở

2016-12-15 15:52:41 GMT+7

(Ecolaw.vn) - Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền.



(ảnh minh họa)
 
Ls. Trần Hồng Phong giới thiệu

Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Vấn đề ủy quyền quản lý nhà ở được quy định tại Mục 11 (từ điều 155 đến điều 158) Luật nhà ở (2014).

Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở

1. Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Như vậy, cần lưu ý là việc "ủy quyền quản lý nhà ở" khác với việc "cho thuê nhà ở".

2. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn. Tức là đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì không được/không thể ủy quyền. 

Ví dụ 1: Ông A ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư, theo lịch sau 1 năm mới nhận nhà. Nay ông A muốn ủy quyền cho ông B sẽ là người được phép sử dụng căn nhà đó sau khi nhận nhà. Việc ủy quyền như vậy là trái quy định của pháp luật.

2. Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền; nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền.

3. Ngoài ra, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở phải tuân thủ theo những quy định về hợp đồng ủy quyền - quy định tại Bộ luật dân sự. Phải được lập thành văn bản. 

4. Về nguyên tắc, Bên ủy quyền quản lý nhà ở (tức là chủ sở hữu nhà) phải trả chi phí quản lý nhà. Tuy nhiên hai bên có thể thỏa thuận Bên được ủy quyền sẽ chi trả, nhưng phải lập thành văn bản về việc này.

Vi dụ 2: Ông A ủy quyền cho ông B được sử dụng và quản lý một căn hộ chung cư do mình sở hữu. Hàng tháng Ban quản lý chung cư thu 500.000 đồng phí quản lý, dịch vụ. Hai bên có thể thỏa thuận ông B là người chịu trách nhiệm thanh toán khoản phí này trong Hợp đồng ủy quyền. 

Ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung đồng ý; trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền ủy quyền cho người khác quản lý phần quyền sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác.

Ví dụ 3: Vợ chồng ông bà A, B là chủ sở hữu căn nhà số XXX và muốn ủy quyền cho ông C (em ông A) quản lý, trông coi căn nhà trong vòng 6 tháng, để đi du lịch nước ngoài. Trong trường hợp này, cả hai vợ chồng ông A, bà B đều phải ký vào hợp đồng ủy quyền (cùng đồng ý). Vì căn nhà là tài sản chung của hai vợ chồng.

2. Chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu khác biết việc ủy quyền quản lý nhà ở, trừ trường hợp người được ủy quyền quản lý nhà ở đồng thời là chủ sở hữu chung của nhà ở đó.

Ví dụ 4: Cũng trường hợp như nêu tại ví dụ 3, nếu ông A tự ý ủy quyền cho ông C quản lý nửa căn nhà, với quan điểm cho rằng đó là phần thuộc sở hữu riêng của mình, mà không thông báo cho bà B. Việc này là sai quy định.

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

Theo quy định tại Điều 157 Luật nhà ở (2014), hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng ủy quyền hết hạn.

2. Nội dung ủy quyền đã được thực hiện.

3. Nhà ở được ủy quyền quản lý không còn.

4. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định tại Điều 158 của Luật nhà ở (giới thiệu phần bên dưới)

5. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền quản lý nhà ở chết.

6. Bên được ủy quyền quản lý nhà ở mất tích hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự theo quyết định của Tòa án.

7. Theo thỏa thuận của các bên.

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

1. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của Bên ủy quyền: 


Khoản 1 Điều 158 Luật nhà ở (2014) quy định Bên ủy quyền quản lý nhà ở (chủ sở hữu) được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì bên ủy quyền không phải báo trước cho bên được ủy quyền biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải thanh toán cho bên được ủy quyền chi phí quản lý tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại cho bên được ủy quyền;

Ví dụ 5: Ông A ủy quyền cho ông B quản lý căn nhà của mình (căn nhà này đang cho ông C thuê), và hàng tháng trả cho ông B 5.000.000 đồng. Trong trường hợp này, theo quy định ở trên, thì ông A có quyền "đột ngột" chấm dứt việc ủy quyền cho ông B, nhưng phải thanh toán chi phí cho thời gian ông B quản lý và còn phải bồi thường một khoản tiền cho ông B do bị "mất việc" đột suất (do hai thỏa thuận). 

Theo nhận xét của tôi, thì quy định như vậy là có phần chưa thực sự công bằng và có thể dẫn đến tranh chấp giữa hai bên (ông A và ông B). Do vậy, ngoài hợp đồng ủy quyền, tốt nhất là hai bên cần ký thêm hợp đồng về việc ông A thuê ông B quản lý, trong đó ghi rõ các trường hợp chấm dứt và mức bồi thường.
  

b) Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì bên ủy quyền phải thông báo cho bên được ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của Bên được ủy quyền: 

Khoản 2 Điều 158 quy định Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì không phải báo trước cho bên ủy quyền biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có);

b) Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì phải thông báo cho bên ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Bên ủy quyền và bên được ủy quyền phải thông báo cho bên thứ ba có liên quan biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

Giải thích: Theo trường hợp nêu tại ví dụ 5, các bên (ông A và ông B) phải thông báo cho ông C (người đang thuê nhà) biết về việc ông A không còn ủy quyền cho ông B quản lý nhà nữa.