Đơn khởi kiện đòi tiền đặt cọc (thuê nhà)

2016-10-13 15:40:03 GMT+7

(Ecolaw.vn) - Trong các giao dịch dân sự, để bảo đảm thực hiện hợp đồng, một bên thường đặt một khoản tiền gọi là “tiền cọc”. Về nguyên tắc, nếu không có thỏa thuận nào khác, thì nếu bên nào từ bỏ, không thực hiện hợp đồng thì phải chịu mất tiền cọc hoặc phải trả cọc và “đền” cho bên kia một khoản tiền bằng tiền đặt cọc.


(Việc vi phạm hợp đồng của một bên thường dẫn đến hậu quả gây thiệt hại cho bên kia. Ảnh minh họa) 

Dưới đây là một trường hợp phía đặt cọc (nguyên đơn) khởi kiện, đòi lại tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Đơn khởi kiện này do Công ty luật hợp danh Ecolaw soạn thảo cho một khách hàng của mình. (Chúng tôi đã mã hóa thông tin khách hàng)
----------------------------------
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
TP.HCM, ngày    tháng 2 năm 2016
ĐƠN KHỞI KIỆN
(V/v: Đòi tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng)

Kính gửi:        TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN XXX - TP.HCM

Nguyên đơn: PHAN XXX, sinh XXX.
CMND số: XXX cấp ngày XXX tại TP.HCM.
Thường trú: XXX - TP. Hồ Chí Minh.
Điện thoại: XXX

Nay có đơn này khởi kiện đối với:

Bị đơn: Ông LÝ YY., sinh YYY.
CMND số: YYY cấp ngày YYY tại TP.HCM.
Thường trú: YYY - Quận XXX, TP. Hồ Chí Minh.
Điện thoại: YYY

Vì đã vi phạm hợp đồng thế chấp nhà, không trả lại tiền đặt cọc đúng thời hạn, gây thiệt hại cho gia đình tôi hàng trăm triệu đồng.

Cụ thể như sau:

Đầu năm 2015, qua giới thiệu, tôi được biết ông Y có nhu cầu cho thuê nhà dưới hình thức thế chấp (cố) nhà, lấy tiền đặt cọc. Do gia đình chưa có chỗ ở ổn định, tôi đã gặp và đặt vấn đề thuê nhà của ông Y.
Theo đó, ngày 15-1-2015, tôi và ông Y ký bản “Hợp đồng cố nhà” (dạng giấy tay, không ra công chứng). Nội dung hợp đồng như sau:

- Ông T. cố (thế chấp) căn nhà số XXX cho tôi với giá 250.000.000 đồng, trong thời hạn 2 năm kể từ ngày ký hợp đồng.

- Tôi được quyền sử dụng căn nhà XXX để ở.

- Phương thức giao tiền: Tôi đặt cọc trước 150 triệu đồng ngay khi ký hợp đồng. Số còn lại (100 triệu đồng) sẽ giao cho ông Y vào tháng 7-2015.

- Thời gian giao nhận nhà: ngày 25-2-2015.


Ngay sau ký hợp đồng, tôi đã đặt cọc 150 triệu đồng cho ông Y.

Xin nói thêm là thời điểm ngày 15-1-2015 khi ký hợp đồng, căn nhà này đang để trống và có người đang sửa chữa bên trong. Ông Y cho biết ông thuê người sửa chữa nhà để giao cho tôi.

Đến ngày 23-1-2015, khi tôi đến chuẩn bị nhận nhà thì bất ngờ thấy trong nhà đã có người ở - là ông SSS. Khi tôi hỏi, ông S. đưa ra một bản hợp đồng ký tại phòng công chứng giữa ông S. và ông Y. có nội dung cũng giống như hợp đồng mà ông Y. ký với tôi.

Như vậy, xem như ông Y. đã lừa gạt tôi, vì trước đó đã ký hợp đồng thế chấp nhà với ông S.

Do không nhận được nhà, nên cả gia đình tôi đành phải thuê nhà khác để ở tạm cho đến nay. Sau đó, tôi có tìm gặp ông Y đề nghị giải quyết. Ông Y cứ hứa hẹn lần nữa và không có hướng giải quyết cụ thể.
Đến ngày 1-3-2015, ông T. viết “Giấy cam kết”, xác nhận có nợ của tôi 150 triệu đồng và “cam kết trong vòng 2 tháng sau sẽ hoàn tất trả lại số tiền trên” cho tôi.

Tuy nhiên, khi hết thời hạn trên và cho cả đến nay, ông Y vẫn chưa trả bất cứ khoản tiền nào cho tôi.

Tôi cho rằng hành vi của ông Y là vi phạm hợp đồng giữa hai bên, đồng thời khiến gia đình tôi không có chỗ ở, phải đi thuê nhà nơi khác mỗi tháng 4.800.000 đồng.

Nay qua đơn này, tôi kính đề nghị Quí tòa giải quyết yêu cầu cho tôi như sau:

- Buộc ông Y trả lại tiền đặt cọc đã nhận: 150.000.000 đồng.
- Tiền lãi do chậm trả (9 tháng, lãi suất 1,4%/tháng): 19.000.000 đồng.
- Bồi thường thiệt hại do phải thuê nhà khác để ở: 4.800.000 đồng x 10 tháng = 48.000.000 đồng.


Tổng cộng: 217.000.000 đồng.

Kính mong Quí tòa xem xét và giải quyết. Xin chân thành cám ơn.

                                                                                Kính đơn (ký, ghi rõ họ tên)


Đính kèm:
- Bản sao CMND, hộ khẩu.
- Hợp đồng cố nhà ngày 15-1-2015.
- Giấy cam kết trả nợ của ông Y.

---------------------------------------------------

Phân tích pháp lý của luật sư Trần Hồng Phong:

1. Nội dung nêu trong đơn kiện là một câu chuyện có thật, cho thấy những tình huống (giao dịch dân sự) đa dạng và cạnh đó là những rủi ro rất dễ vướng phải trong cuộc sống. Ở đây, đương sự đã giao cho bên “cố” nhà (thế chấp) một số tiền không nhỏ là 150 triệu đồng, mà không có gì bảo đảm, trong khi hai bên mới quen biết nhau. Nếu so sánh với việc ngân hàng khi chỉ cho vay một số tiền nhỏ hơn nhiều vẫn yêu cầu bên vay phải có tài sản thế chấp - cho thấy trong giao dịch này phía nguyên đơn đã có phần chủ quan, cả tin và chấp nhận rủi ro.

2. Mặt khác, về nguyên tắc, việc cầm cố nhà như trên cũng không/chưa đúng về mặt thủ tục. Nói chung, thế chấp nhà cửa, bất động sản cần phải thông qua thủ tục “đăng ký giao dịch bảo đảm”, tức là đăng ký việc thế chấp giữa hai bên cho cơ quan quản lý của Nhà nước, để nơi đây biết và “giám sát”, ngăn chặn việc bên thế chấp có thể bán, dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác. Ở đây, phía nguyên đơn giao tiền, nhận thế chấp căn nhà nhưng lại không giữ giấy tờ nhà, không đăng ký giao dịch bảo đảm, thì rõ ràng đã cầm dao đàng lưỡi. Thiệt hại nhãn tiền và thực tế đã xảy ra.

3. Khi dự thảo đơn kiện, ngoài việc yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại (do vi phạm hợp đồng gây ra), chúng tôi có tư vấn và đề nghị phía nguyên đơn có thể vận dụng qui định tại Bộ luật dân sự liên quan đến tiền đặt cọc là: nếu bên nhận cọc không thực hiện hợp đồng thì ngoài việc trả lại tiền cọc, còn phải trả cho bên giao cọc một số tiền bằng số tiền cọc đã nhận (tức là bên nguyên đơn có quyền đòi một số tiền bằng 2 lần số tiền cọc. Nếu hai bên không có thỏa thuận khác) để đòi thêm. Tuy nhiên phía nguyên đơn (thân chủ của chúng tôi) đã quyết định chỉ cần đòi lại tiền cọc và thiệt hại thôi. Vì cho rằng nếu có đòi, thì bên bị đơn chắc chắn cũng không có khả năng trả, vì họ đang còn nợ nần rất nhiều người. Về mặt pháp lý, đây là một vụ án dân sự, cho nên quyền định đoạt thuộc về đương sự. Theo đó, nguyên đơn có quyền quyết định kiện đòi bao nhiêu, kiện đòi về những khoản nào?...

4. Trong sự việc này, chúng tôi còn nhận thấy phía bên thế chấp nhà thậm chí còn có dấu hiệu lừa đảo hay lạm dụng tín nhiệm nhằm chiếm đoạt tài sản của nguyên đơn. Vì rõ ràng trong khi đã cầm cố nhà cho người khác rồi, mà vẫn cố tình tiếp tục ký hợp đồng với phía nguyên đơn và lấy tiền. Do vậy, theo nguyện vọng của nguyên đơn, ngoài việc khởi kiện dân sự như trên, chúng tôi cũng đã đồng thời soạn một Đơn tố cáo về hành vi lừa đảo của ông Y. Đơn tố cáo cũng đã được gửi đi và công an quận XXX TP.HCM đã nhận đơn. Tuy nhiên, vẫn có khả năng là công an sẽ cho rằng đây là vụ việc mang tính dân sự, do đã làm "giấy cam kết" nhận nợ nên sẽ không khởi tố vụ án hình sự mà sẽ hướng dẫn đương sự nộp đơn kiện ra tòa dân sự. Đây là vấn đề mang tính chủ quan, quan điểm và cũng là quyền của cơ quan công an. Nên chúng tôi không bình luận.



 
CÔNG TY LUẬT ECOLAW
Trụ sở: 23 Lê Lư, P. Phú Thọ Hoà, Q. Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh
Website: www.ecolaw.vn - Email: ecolaw1@ecolaw.vn